近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。
请问：
结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?
正确答案：
在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意:
1.预测开发完成后的价值宜谨慎，不能高估；
2.开发费用可能发生变化；
3.开发周期可能延长。
4.开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化；
5.折现率或利润率水平可能发生变化。
答案解析:
1.遵循谨慎原则，在运用假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值，不低估后续开发
的必要支出及应得利润。
2.充分考虑在估价时点的法定优先受偿款的种类、数量，做到不漏不少。
3.在假设和限制条件中说明采用被迫转让前提估价，在具体测算时充分考虑后续开发期会有一个新的“前期”，后续必要支出会有对应的“前期费用”。
4.由于整体住宅房地产市场萎缩，前景预期不好，除提示报告书使用者注意市场变化风险和变现风险增大外，对未来开发完成后价值进行风险调整。
