一、单项选择题（共30题，每题1分，每题的备
选项中，只有1个最符合题意）
1. 根据《物业管理条例》，业主大会作出筹集建
筑物及其附属设施的维修资金的决定，应当经（）同
意。
A. 专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总
人数过半数的业主
B. 专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占
总人数2/3以上的业主
C. 专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占
总人数1/2以上的业主
D. 专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占
总人数3/4以上的业主
答案：B
2. 物业服务企业在承接新建物业项目时，应当对
物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验记录需由
（）签字确认。
A. 建设单位和物业服务企业
B. 业主委员会和物业服务企业
C. 建设单位、业主委员会、物业服务企业
D. 建设单位、社区居委会、物业服务企业
答案：A
3. 某小区电梯故障导致业主被困，物业服务企业
在接到报修后，应在（）内到达现场实施救援。
A. 5分钟
B. 10分钟
C. 15分钟
D. 20分钟
答案：B（注：根据《特种设备安全法》及行业惯
例，电梯困人救援应在10分钟内到达）
4. 下列不属于物业服务成本构成的是（）。
A. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取
的福利费
B. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维
护费用
C. 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和
更新、改造费用
D. 物业管理区域清洁卫生费用
答案：C（大修、中修及更新改造费用由专项维修
资金列支）
5. 业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业
服务费的，物业服务企业可以（）。
A. 停止供电、供水
B. 向人民法院起诉
C. 自行提高收费标准
D. 限制业主出入小区
答案：B
6. 某小区规划建设300个停车位，其中100个为
业主共有，200个为开发商所有并对外出租。根据《民
法典》，开发商出租的停车位（）。
A. 应当首先满足业主的需要
B. 可优先出租给非业主
C. 出租期限不得超过10年
D. 租金收入归开发商单独所有
答案：A
7. 物业服务企业在管理区域内进行绿化养护时，
发现某业主私自在公共绿地种植蔬菜，正确的处理流程
是（）。
A. 直接铲除蔬菜并恢复绿地
B. 口头警告后放任不管
C. 下发整改通知书，若业主不整改则向城管部门
报告
D. 要求业主缴纳500元罚款
答案：C
8. 某小区消防设施年久失修，物业服务企业申请
使用住宅专项维修资金时，应当经（）同意。
A. 专有部分占建筑物总面积1/2以上且总人数1/2
以上的业主
B. 专有部分占建筑物总面积2/3以上且总人数2/3
以上的业主
C. 全体业主
D. 业主委员会
答案：B
9. 物业服务企业与业主签订的《前期物业服务合
同》，其终止时间应为（）。
A. 业主大会成立之日
B. 业主委员会与新物业服务企业签订合同之日
C. 业主入住率达到50%之日
D. 建设单位交付全部房屋之日
答案：B
10. 某业主将住宅改为经营性棋牌室，未征求利害
关系业主同意。根据《民法典》，受影响的业主可要求
（）。
A. 物业服务企业强制关闭棋牌室
B. 业主停止侵害、排除妨碍
C. 直接没收经营工具
D. 物业服务企业赔偿损失
答案：B
二、多项选择题（共15题，每题2分，每题的备
选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
31. 下列属于物业服务企业安全防范义务的有
（）。
A. 安装监控摄像头并保持正常运行
B. 对进出小区的陌生人员进行登记
C. 定期组织消防演练
D. 为业主保管私人贵重物品
E. 对小区围墙破损处及时修复
答案：ABCE
32. 根据《物业管理条例》，业主大会的职责包括
（）。
A. 制定和修改管理规约
B. 选举业主委员会成员
C. 选聘和解聘物业服务企业
D. 决定物业共用部位的经营方式
E. 监督业主委员会工作
答案：ABCDE
33. 住宅专项维修资金的使用范围包括（）。
A. 电梯的日常维护保养
B. 屋顶漏水的维修
C. 小区路灯的整体更换
D. 业主室内墙面脱落修复
E. 消防系统的更新改造
答案：BCE
34. 物业服务企业在处理业主投诉时，应遵循的原
则有（）。
A. 及时响应，避免拖延
B. 先处理情绪，再处理问题
C. 责任不清时，推诿给其他部门
D. 记录投诉内容并跟踪反馈
E. 对业主要求无条件满足
答案：ABD
35. 下列关于物业承接查验的说法，正确的有
（）。
A. 承接查验应在物业交付使用前进行
B. 承接查验的主体是建设单位和物业服务企业
C. 查验中发现的问题，建设单位应负责整改
D. 业主委员会可参与承接查验过程
E. 承接查验结果无需向业主公示
答案：ABCD
三、案例分析题（共3题，每题20分，要求结合
相关法规和实务分析，逻辑清晰，要点明确）
（一）
某小区建成5年，共有6栋18层住宅，1200户业
主。近期发生以下事件：
1. 3号楼电梯频繁故障，经检测需更换主板，费用
约8万元；
2. 小区北门门禁系统损坏，无法正常识别业主卡；
3. 部分业主反映公共区域路灯亮度不足，要求升
级为LED节能路灯；
4. 2单元业主私自在阳台外安装防盗网，超出建筑
外沿30厘米，影响相邻业主采光。
问题：
1. 针对电梯主板更换费用，物业服务企业应如何
申请使用住宅专项维修资金？需履行哪些程序？（8分）
2. 北门门禁系统损坏，维修责任主体是谁？维修
资金来源可能有哪些？（6分）
3. 业主私装防盗网的行为是否合法？物业服务企
业应如何处理？（6分）
答案：
1. 申请使用维修资金程序：
（1）物业服务企业制定使用方案（包括维修内容、
预算、分摊范围等）；
（2）将方案在小区显著位置公示，征求相关业主
意见（涉及3号楼业主）；
（3）经专有部分占3号楼建筑物总面积2/3以上
且占总人数2/3以上的业主同意；
（4）向维修资金管理部门提交申请材料（方案、
业主表决结果、施工合同等）；
（5）管理部门审核通过后，拨付资金至专用账户；
（6）组织施工，完工后公示费用结算情况并接受
业主查询。
2. 门禁系统属于小区共用设施设备，维修责任主
体为物业服务企业（受全体业主委托管理）。维修资金
来源：
（1）若在保修期内（一般2年），由建设单位负
责维修；
（2）超出保修期，可使用住宅专项维修资金；
（3）若维修费用较低（如5000元以下），可从物
业服务成本中列支。
3. 不合法。根据《住宅室内装饰装修管理办法》
及《民法典》，业主安装防盗网不得超出建筑外沿，影
响相邻业主权益。处理措施：
（1）立即下发《整改通知书》，要求业主限期拆
除；
（2）业主拒不整改的，联系业主委员会协调；
（3）向城乡规划部门或城管执法部门报告，申请
行政强制拆除；
（4）若造成相邻业主损失，协助受损业主通过法
律途径索赔。
（二）
某物业服务企业管理的小区发生一起盗窃事件：业
主王某外出旅游期间，家中被盗，丢失财物价值约5万
元。王某认为，物业服务企业未履行安全保障义务（监
控摄像头损坏未及时维修，门岗未严格登记外来人员），
要求赔偿损失。物业服务企业辩称：监控损坏已张贴通
知说明，门岗登记仅为形式，且《物业服务合同》中明
确“不承担业主财产保管责任”。
问题：
1. 物业服务企业是否应承担赔偿责任？依据是什
么？（10分）
2. 为避免类似纠纷，物业服务企业应完善哪些安
全管理措施？（10分）
答案：
1. 应承担部分赔偿责任。依据：
（1）根据《民法典》第942条，物业服务企业需
对物业区域内的安全防范尽到合理注意义务；
（2）监控损坏未及时维修、门岗登记流于形式，
属于未履行安全保障义务的过失行为；
（3）《物业服务合同》中“不承担财产保管责任”
的条款，不能免除其因未尽管理义务导致的损害赔偿责
任；
（4）具体赔偿比例需根据过错程度判定（如监控
损坏时间、门岗失职证据等）。
2. 完善措施：
（1）设备管理：建立监控、门禁等设施的日常巡
检制度，故障24小时内报修并公示进度；
（2）人员管理：加强门岗培训，落实外来人员
“一问二核三登记”（问来意、核身份、登记信息）；
（3）制度完善：在《物业服务合同》中明确安全
防范的具体标准（如监控覆盖率、门岗值守时间等）；
（4）风险提示：通过公告、短信等方式提醒业主
外出时关闭门窗、贵重物品自行保管；
（5）保险投保：为公共区域购买公众责任险，降
低企业赔偿风险；
（6）应急处置：制定盗窃等突发事件的应急预案，
明确报警、保护现场、协助调查的流程。
（三）
某老旧小区未成立业主委员会，原物业服务企业因
收费率低（仅50%）退出，社区居委会临时托管3个月
后，组织召开业主大会选聘新物业服务企业。会上，
500户业主参与投票（小区共800户），其中350户同
意选聘甲企业，100户同意选聘乙企业，50户弃权。部
分未参会业主质疑：“未达到专有部分占总面积2/3的
业主同意，选聘无效。”
问题：
1. 该小区业主大会选聘物业服务企业的程序是否
合法？为什么？（10分）
2. 针对收费率低的问题，新物业服务企业可采取
哪些措施提高物业费收缴率？（10分）
答案：
1. 程序不合法。依据：
（1）根据《物业管理条例》，业主大会选聘物业
服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且
占总人数过半数的业主同意（双过半）；
（2）该小区总户数800户，参会500户未达到总
户数过半（需至少401户参会）；
（3）即使参会500户中350户同意，也仅占总户
数的43.75%（350/800），未达到双过半要求；
（4）老旧小区未成立业委会时，应由社区居委会
指导召开业主大会，但需严格履行表决程序。
2. 提高收费率措施：
（1）优化服务质量：加强卫生、绿化、安保等基
础服务，定期公示服务内容和标准，增强业主获得感；
（2）透明化管理：每月公示物业费收支明细，每
季度公布维修资金使用情况，减少业主疑虑；
（3）分类收费：对长期空置房、困难家庭等制定
差异化收费方案（如空置房按70%收取）；
（4）便捷缴费：开通微信、支付宝、银行代扣等
多种缴费渠道，提供上门收费服务；
（5）法律催收：对恶意欠费业主，先发送书面催
缴通知，逾期3个月未缴的，通过律师函或诉讼途径追
讨；
（6）社区联动：联合居委会、业主代表开展“缴
费宣传日”活动，普及“缴费是义务，服务需成本”的
理念；
（7）建立信用机制：将欠费信息纳入小区信用档
案，对按时缴费业主给予小礼品奖励（如免费家政服
务）。
