自测卷之后，她有点上头，开始用“三个问题

周三晚上九点多，我妹王盈发来一串语音，兴奋地说家里唯一做对的事，就是2021年买了那套房。

“120万买的，现在能挂135万，稳赚。”她妈还念叨，早知道多买一套。我盯着屏幕笑了笑，直接拨了电话过去。

我先帮她算了一笔账。房子五年涨了15万，看着不少，摊到每年才2.4%。接着算她掏出去的真金白银：首付36万、五年月供25.2万，加上装修和税费，总共砸进去73万多。

最扎的是第三笔账。这25.2万的月供里，有17.5万是利息，真正还掉的本金只有7.7万。贷款从84万降到76.3万，等于白还了五年。

我又给她推演了另一条路：当年不买房，36万拿去投资，每月省下的钱也定投进去；同时租同小区的房子，月租2500。算下来，五年后租房加投资的账户能有65.1万，比现在卖房到手的58.7万多出6.4万。

电话那头安静了半分钟。“哥，这不对吧？房子是实实在在的东西啊！”

“自住房不是投资品，它是消费加强制储蓄的混合体。”我告诉她，房贷最大的价值不是增值，而是逼你存钱。前几年月供里的大头都是利息，那是你租房也要付的消费；剩下的本金，才是被银行强制存起来的钱。

“那我到底该不该卖？”她有点懵。

“关键不在过去，在接下来。”我说，你妈那句“反正涨了”有三个致命错误。第一，120万的买价已经是沉没成本，现在的市值跟它毫无关系；第二，十几万的利息也是沉没成本，签合同那天就付掉了，不会因为继续持有而回来；第三，装修钱二手买家也不认。

“那什么才重要？”

“唯一该问的问题是：如果今天把这套房卖了，拿回来的钱放到别处，能不能跑赢继续持有它？”

她沉默了很久。“哥，我今天有点难受。”

“因为发现房子不是稳赚？”

“不是。”她说，“是因为我发现，我妈那句‘反正房子涨了’，我信了五年，一次都没算过。”

挂掉电话，我心里清楚，这套算法不只算房子。基金、股票、会员卡、一份工作，甚至一段关系都一样——市场从不认你的成本价，只认你的下一个决定。