KJ05.06 投资性房地产的练习题
- 2026-11-09 23:18:45
KJ05.06 投资性房地产的练习题【真题·多选题】下列各项资产作为投资性房地产核算的有（ ）。 A.公司将员工宿舍用于经营饭店 B.将原作为固定资产核算的建筑物的一部分以经营租赁方式对外出租，出租部分和自用部分可明确区分 C.非房地产开发企业以出让方式自国家取得的土地使用权，准备增值后转让 D.闲置土地 【答案解析】选项A，属于自用固定资产。选项D，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。 【正确答案】BC 【真题·单选题】2×26 年3 月8 日，甲公司董事会通过将其自用的一栋办公楼用于出租的议案，并形成书面决议。2×26 年4 月30 日，甲公司已将该栋办公楼全部腾空，达到可以出租的状态。2×26 年5 z25 日，甲公司与乙公司签订租赁合同，将该栋办公楼出租给乙公司。根据租赁合同的约定，该栋办公楼的租赁期为10 年，租赁期开始日为2×26 年6 月1 日；前两个月为免租期，乙公司不需要支付租金。不考虑其他因素，甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产的转换日是（ ）。 A.2×26 年3 月8 日 B.2×26 年4 月30 日 C.2×26 年5 月25 日 D.2×26 年6 月1 日 【答案解析】空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于企业日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。甲公司该项房地产在2×26 年4 月30 日已属于持有以备经营出租的空置建筑物，且董事会或类似机构已做出将其用于经营出租的书面决议，因此甲公司应在2×26 年4 月30 日将其转为投资性房地产。 【正确答案】B 【真题·单选题】甲公司2×21 年12 月31 日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000 万元。该办公楼预计使用年限为20 年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2×23年6 月30 日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期2 年，年租金150 万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 770 万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×23 年12 月31 日，该办公楼的公允价值为2 800 万元。不考虑其他因素，上述交易或事项对甲公司2×23 年度营业利润的影响金额是（ ）。 A.0 B.－75 万元 C.30 万元 D.25 万元 【答案解析】转换前折旧金额＝3 000/20/2＝75（万元）；转换时产生的损益＝2 770－（3000－3 000/20×1.5）＝－5（万元）；转换后确认半年租金＝150/2＝75（万元）；当期末投资性房地产确认的公允价值变动＝2 800－2 770＝30（万元）；综合考虑之后对营业利润的影响＝－75－5＋75＋30＝25（万元）。 【正确答案】D 【真题·单选题】某公司为商业地产开发公司，主营业务为开发销售商铺。2×19年10 月成立商业地产租赁部门，决定将已开发和拟出售的商铺全部出租。该公司将这批店铺作为存货核算，账面成本为3 000 万元，已计提存货跌价准备300 万元。该公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。转换日该批商铺的公允价值为3 500 万元。该公司上述转换对年度损益影响金额是（ ）。 A.0 B.800 万元 C.500 万元 D.300 万元 【答案解析】将存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将公允价值大于账面价值的部分计入其他综合收益，不影响当期损益。 【正确答案】A 【真题·多选题】甲公司以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。甲公司2×17 年度与投资性房地产有关的交易或事项如下： （1）出租厂房2×17 年末的公允价值为1 650 万元，该厂房上年末的账面价值为1 700 万元； （2）2×17 年1 月1 日，将原拟自用的商品房改为出租，转换日的公允价值小于其账面价值80 万元； （3）2×17 年1 月1 日，将原自用乙办公楼改为出租，转换日的公允价值大于账面价值600万元； （4）收到出租丙办公楼2×17 年4 月至12 月的租金540 万元。按照租赁协议的约定，丙办公楼的租赁期自2×17 年1 月1 日起至2×17 年12 月31 日止，2×17 年1 月至3 月免收租金。 不考虑其他因素，下列各项关于甲公司与投资性房地产相关会计处理的表述中，正确的有（ ）。 A.2×17 年末出租厂房按1 700 万元计量 B.拟自用改为出租的商品房转换日的公允价值小于其账面价值的差额80 万元计入当期损益 C.自用改为出租的乙办公楼转换日的公允价值大于账面价值600 万元计入其他综合收益 D.出租丙办公楼2×17 年度每月确认租金收入45 万元 【答案解析】以公允价值对投资性房地产进行后续计量应按照期末公允价值计量，2×17 年年末出租厂房应按公允价值1 650 万元计量，选项A 错误。免租期内依然确认租金收入，所以出租丙办公楼2×17 年度每月确认租金收入为45 万元（540/12），选项D 正确。 【正确答案】BCD 【真题·单选题】2×24 年2 月20 日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自2×24年3 月1 日起2 年，年租金为360 万元。当日办公楼的成本为3 200 万元，已计提折旧为2 100万元，公允价值为2 400 万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。办公楼2×24 年12 月31 日的公允价值为2 600 万元，2×25 年12 月31 日的公允价值为2 640 万元。2×26 年3 月1 日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800 万元。不考虑其他因素，甲公司2×26 年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（ ）。 A.160 万元 B.400 万元 C.1 460 万元 D.1 700 万元 【答案解析】甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，各环节处理如下： 转换日（2×24年2月20日）：自用办公楼转为投资性房地产 持有期间公允价值变动 2×26年3月1日出售时应确认的损益（两笔）： 会计分录（单位：万元）： 借：银行存款 2 800 贷：其他业务收入 2 800 借：其他业务成本 2 640 贷：投资性房地产——成本 2 400 ——公允价值变动 240 借：其他综合收益 1 300 贷：其他业务成本 1 300 借：公允价值变动损益 240 贷：其他业务成本 240 【正确答案】C 【例题·计算分析题】甲公司系增值税一般纳税人，投资性房地产租金收入适用的增值税税率为9％，假定收到租金时一次确认收入，所得税税率为25％，税法规定预计使用年限为40 年，预计净残值为零，采用直线法计提折。 （1）2×21 年9 月30 日甲公司董事会决定将自用办公楼整体出租并形成正式的书面决议（不考虑土地使用权）。同日与乙公司签订租赁合同，租期为2 年，年租金为1 000 万元。2×21 年9 月30 日为租赁期开始日。该写字楼为2×19 年3 月30 日购建完成达到预定可使用状态，成本为19 200 万元，预计使用年限为40 年，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。2×21 年收到本年3 个月的租金250 万元。 如果采用成本模式进行后续计量，按直线法按年计提折旧；如果采用公允价值模式进行后续计量，2×21 年9 月30 日和2×21 年12 月31 日办公楼公允价值分别为20 000 万元和19 000 万元。 （2）2×22 年收到租金1 000 万元。2×22 年12 月31 日办公楼公允价值为21 000 万元。 （3）2×23 年收到9 个月租金750 万元。2×23 年9 月30 日办公楼公允价值为24 000 万元。租赁期届满时，企业董事会作出书面决议明确表明，该房地产收回作为固定资产入账，当日达到自用状态。 要求：根据资料，分别编制采用成本模式计量和采用公允价值模式计量的投资性房地产的会计分录。 【正确答案——成本模式】 资料（1）的会计处理： ①2×21 年9 月30 日转换日： 借：投资性房地产 19200 累计折旧（19200/40*2.5）1200 贷：固定资产 19200 投资性房地产累计折旧 1200 ②2×21 年 12 月 31 日： 借：银行存款 272.5 贷：其他业务收入 250 应交税费——应交增值税（销项税额）22.5 借：其他业务成本 120 贷：投资性房地产累计折旧 120 资料（2）的会计处理： ②2×22 年 12 月 31 日： 借：银行存款 1090 贷：其他业务收入 1000 应交税费——应交增值税（销项税额）90 借：其他业务成本 480 贷：投资性房地产累计折旧 480 资料（3）的会计处理： 借：银行存款 817.5 贷：其他业务收入 750 应交税费——应交增值税（销项税额）67.5 借：其他业务成本 360 贷：投资性房地产累计折旧 360 借：固定资产 19200 投资性房地产累计折旧 2160 贷：投资性房地产 19200 累计折旧 2160 【正确答案——公允价值模式】 资料（1）的会计处理： ①2×21 年9 月30 日转换日： 借：投资性房地产——成本 20000 累计折旧（19200/40*2.5）1200 贷：固定资产 19200 其他综合收益（2000*.075） 1500 递延所得税负债 （2000*.025） 500 ②2×21 年 12 月 31 日： 借：银行存款 272.5 贷：其他业务收入 250 应交税费——应交增值税（销项税额）22.5 借：公允价值变动损益（20000-19000） 1000 贷：投资性房地产——公允价值变动 1000 借：递延所得税负债 220 贷：所得税费用 220 （简便算法：转换日的递延所得税已经处理过了，没有税会差异，只需要再计算转换日至年底期间的税会差异：公允价值减少 1000+税法规定计提的折旧 120=880，880*0.25=220，原固定资产的账面价值变小，冲回递延所得税负债。） （所得税原理的算法：年底投资性房地产账面价值为 19000，税法的计税基础为 17880，差额：19000-17880=1120，年底递延所得税负债的余额应当为 1120*0.25=280，此时冲回递延所得税负债：500-280=220） 资料（2）的会计处理： 2×22 年 12 月 31 日： 借：银行存款 1090 贷：其他业务收入 1000 应交税费——应交增值税（销项税额）90 借：投资性房地产——公允价值变动（21000-19000）2000 贷：公允价值变动损益 2000 借：所得税费用 （2000*0.25） 500 递延所得税负债 500 借：所得税费用 (19200/40*0.25)120 贷：递延所得税负债 120 资料（3）的会计处理： 2×23 年9 月30 日 借：银行存款 817.5 贷：其他业务收入 750 应交税费——应交增值税（销项税额）67.5 借：固定资产 24000 贷：投资性房地产——成本 20000 投资性房地产——公允价值变动损益 1000 公允价值变动损益 3000 借：所得税费用（3000*0.25） 750 贷：递延所得税负债 750 借：所得税费用 (19200/40/12*9*0.25)90 贷：递延所得税负债 90 （这里的递延所得税只确认到转换日 9 月 30 日，后续每个资产负债表日都按新固定资产原值 24000 与原固定资产原值 19200 计算对应的账面价值并转回确认的递延所得税负债，直至固定资产处置或计提完折旧）
转换日账面价值 = 3 200 − 2 100 = 1 100 万元 转换日公允价值 = 2 400 万元 公允价值大于账面价值的差额 1 300 万元计入其他综合收益（贷方）
2×24年末：2 600 − 2 400 = 200 万元 → 计入公允价值变动损益（已计入2×24年度损益） 2×25年末：2 640 − 2 600 = 40 万元 → 计入公允价值变动损益（已计入2×25年度损益）
① 售价与出售时账面价值的差额：(2 800 − 2 640) = 160 万元 ② 转换日计入其他综合收益的部分，在处置时转入当期损益：1 300 万元 合计：160 + 1 300 = 1 460 万元
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