不动产登记技能大赛综合模拟试卷节选(难度不小)
第 1 题
甲将名下 A 房屋抵押给乙银行，签订了抵押合同但未办理抵押登记。后甲又将 A 房屋出售给丙并办理了转移登记。关于各方的法律关系，下列说法正确的有（ ）。A. 乙银行的抵押权已经设立，但因未登记不得对抗善意第三人丙C. 乙银行可以请求甲继续办理抵押登记，但因甲已将房屋出售给丙且办理登记，甲已无法继续办理D. 乙银行有权依据抵押合同请求甲承担违约赔偿责任第 2 题
2018 年，甲村村民张某在未取得用地批准的情况下，在村内一块空闲地上自建住宅，建成后一直居住至今。2023 年，张某向当地不动产登记机构申请办理宅基地使用权及房屋所有权首次登记。该地块已纳入村庄建设规划范围，所在农民集体出具了同意的书面证明，乡镇人民政府审核同意并报县人民政府批准。关于张某的登记申请，下列表述正确的有（ ）。A. 张某在未取得用地批准的情况下擅自占地建房，属于违法用地，一律不得办理登记B. 对于没有权属来源材料的宅基地，经所在农民集体确认、公告 30 天无异议、乡镇人民政府审核并报县人民政府批准后，属于合法使用的，可予以确权登记C. 宅基地确权登记应当坚持 “一户一宅” 原则，登记机构还须核查张某是否已有其他宅基地D. 该房屋建于 2018 年，只要不占用永久基本农田即可登记，无需考虑张某的集体经济组织成员资格第 3 题
2024 年 8 月，李某去世，遗留 A 市 B 区住宅一套。李某的法定继承人有配偶王某、儿子李小某、父亲李父三人。三人协商一致推选王某为遗产管理人。王某携带三人的身份证件、李某的死亡证明、亲属关系证明、不动产权属证书等材料，于 2024 年 10 月向 A 市不动产登记中心申请办理非公证继承登记。关于该登记申请，下列说法正确的有（ ）。A. 继承开始时间在 2021 年 1 月 1 日之后，应当根据《民法典》的规定确定遗产管理人，可以由遗产管理人申请办理非公证继承登记B. 有第一顺序继承人王某、李小某、李父的，第二顺序继承人（李某的兄弟姐妹）无需到场，无需提交材料C. 登记机构受理申请后，应在门户网站公告不少于 60 个工作日，公告无异议后方可办理登记D. 王某作为遗产管理人，可以先行到登记中心提交材料，待公告期满后，全体继承人再共同到场完成继承问询和签署具结书E. 不动产继承登记应当专岗专窗办理第 4 题
2024 年，A 市不动产登记机构在受理甲公司的国有建设用地使用权首次登记申请时，现申请材料中存在若干瑕疵。关于不动产登记程序中的处理，下列表述正确的有（ ）。A. 申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正B. 申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知向有管辖权的登记机构申请C. 申请材料不齐全的，登记机构应直接作出不予受理的决定D. 登记机构受理申请后，申请材料不符合要求的，应当书面告知申请人不予受理第 5 题
甲市不动产登记机构在处理一批存量房交易登记时，采取 “互联网 + 不动产登记” 方式，购房人通过 “一窗受理” 平台提交电子申请材料并完成实名认证，登记机构依据实时共享的数据对申请材料进行核对。关于这一登记方式的合规性，下列表述正确的有（ ）。A. 通过互联网在线申请不动产登记的，应当通过符合国家规定的身份认证系统进行实名认证B. 申请人通过线上提交电子材料的，不必再重复提交纸质材料C. 登记机构可以依据实时互通共享取得的信息，对申请人的申请材料进行核对D. 能够通过部门间实时共享获取的材料原件，登记机构不得要求申请人重复提交第 6 题
某市登记机构工作人员小张在处理一笔存量房买卖转移登记时，发现买卖合同中记载的成交价格为 350 万元，但税务部门推送的计税评估价格为 300 万元。同时，小张还发现卖方提供的婚姻状况声明与民政部门共享数据中显示的信息不一致。关于小张在此种情形下的正确处理方式，下列表述正确的有（ ）。A. 登记机构应当以买卖合同记载的 350 万元作为登记依据，无需关注计税评估价格B. 登记机构应当核对税务部门推送的完税信息，确保申请人已依法完税C. 婚姻状况声明与民政部门共享数据不一致时，登记机构可以结合共享数据对申请材料的真实性进行核验D. 存在不一致情形时，登记机构应当直接公告注销该不动产的权属证书第 7 题
A 公司以出让方式取得一宗国有建设用地使用权，地上已建成一栋商业办公楼并完成竣工验收。A 公司因资金周转需要，拟将该宗地范围内的在建建筑物（另一栋尚未竣工的 B 楼）用于抵押，向甲银行申请贷款。关于 A 公司申请的登记类型，下列表述正确的有（ ）。A. A 公司应当先申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，再就该建筑物申请一般抵押权登记B. A 公司可以就该在建建筑物申请在建建筑物抵押权登记，无需等待 B 楼竣工C. 在建建筑物抵押权登记属于连续登记原则的法定例外情形D. 在建建筑物抵押登记中，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房第 8 题
2010 年，甲村村民李某将户籍迁入 A 市城区，但其在甲村的宅基地上房屋一直保留，未拆除。2023 年，李某申请对该宅基地及房屋办理确权登记。关于李某的申请，下列表述正确的有（ ）。A. 李某户籍已迁出甲村，不再是本集体经济组织成员，一律不得申请宅基地使用权登记B. 户籍迁出但原合法取得的宅基地上房屋存续的，可依法申请办理登记C. 户籍迁出人员申请宅基地确权登记，与户籍在本村的村民适用完全相同的登记规则，无需特别审查D. 城镇居民非法购买集体所有土地开发建设的商品住房不得办理登记第 9 题
某开发企业通过出让方式取得一宗国有建设用地使用权并已办理首次登记。该企业在该地块上建设商品房，已取得预售许可证。购房人张某购买了其中一套预售商品房，办理了预购商品房预告登记。此后，因开发企业负债，人民法院依据某债权人的申请对该企业名下的该宗地使用权进行了查封。关于预售商品房所涉登记之间的关系，下列表述正确的有（ ）。A. 预购商品房预告登记后，对该宗地的查封登记不影响张某已购房屋的权益B. 在抵押预告登记之后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记C. 有查封登记的宗地，办理该宗地范围内任何转移登记均不受影响第 10 题
某不动产登记机构受理了一笔异议登记申请。申请人乙主张，登记在甲名下的 A 房屋实际归乙所有，但乙未能在 15 日内提交法院受理通知书。异议登记满 15 日后，乙又向登记机构提交了法院的立案证明，要求延长异议登记的效力。关于本案，下列表述正确的有（ ）。A. 异议登记的有效期为 15 日，自异议登记之日起算B. 乙未在 15 日内提起诉讼，异议登记自动失效C. 乙提交立案证明后，登记机构应直接恢复异议登记的效力第 11 题
甲以自有房屋向乙银行抵押贷款，办理了最高额抵押权首次登记，约定最高债权额为 500 万元，债权确定期间为 2020 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日。2023 年 6 月，甲与乙银行协商一致，将最高债权额提高至 800 万元。2024 年 3 月，甲又向丙银行借款，以同一房屋设立第二顺位抵押权并办理登记。2025 年 12 月 31 日债权确定期间届满。关于该房屋上的抵押权，下列表述正确的有（ ）。A. 甲与乙银行变更最高债权额的协议，应当办理最高额抵押权变更登记B. 最高债权额变更未经登记，不得对抗后顺位抵押权人丙银行C. 债权确定期间届满后，最高额抵押权所担保的债权确定，乙银行不得再向甲发放新的贷款纳入担保范围D. 因最高额抵押权确定时被担保债权额超过登记的最高债权额，乙银行就超过部分有权优先受偿第 12 题
2023 年，某市登记机构办理了一宗夫妻离婚析产涉及的不动产转移登记。夫妻双方协议约定，登记在丈夫名下的 A 房屋归妻子所有。登记机构凭离婚协议书和双方到场申请，将 A 房屋转移登记至妻子名下。关于本案，下列表述正确的有（ ）。A. 夫妻离婚协议对不动产归属的约定，属于导致物权变动的民事法律行为，直接产生物权变动效力，无需办理登记B. 离婚析产导致不动产权利转移的，当事人应当申请转移登记，并提交离婚证明和财产分割协议等材料C. 登记在夫妻一方名下的不动产，离婚协议约定归另一方所有的，受让方可以单方申请转移登记D. 税务部门对离婚析产类不动产转移有减免税优惠政策，登记机构无需关注完税情况第 13 题
某公司以出让方式取得一宗国有建设用地使用权并已办理首次登记，用途为工业用地。后该公司擅自将土地用途变更为商业用途，并在原工业厂房中开设商场。现该公司向登记机构申请办理该宗地上建筑物的所有权首次登记。关于登记机构的处理方式，下列表述正确的有（ ）。A. 登记机构应当按照申请人的申报进行登记，无需审查土地用途是否与批准用途一致B. 申请登记的不动产存在尚未解决的权属争议的，登记机构不予登记C. 土地用途与批准用途不一致的，申请人应先依法办理土地用途变更手续后，再申请房屋所有权首次登记D. 登记机构发现申请人擅自改变土地用途的，应当直接注销该宗地的国有建设用地使用权第 14 题
乙公司受让了一宗国有建设用地使用权，出让合同约定土地用途为居住用地。乙公司在开发建设过程中，需申请办理土地使用权抵押登记。关于该抵押登记，下列表述正确的有（ ）。A. 以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押B. 乙公司可以先就土地使用权单独办理抵押登记，土地上已有在建工程的除外D. 同一不动产上设有多个抵押权的，应当按照债权数额的大小确定登记顺位第 15 题
某县登记机构在处理一笔依人民法院嘱托的查封登记时，发现嘱托文件中记载的被查封不动产登记信息与实际登记信息不完全一致：嘱托文件中的不动产坐落为 “城关镇人民路 15 号”，登记簿记载的坐落为 “城关镇人民路 015 号”；嘱托文件中的被执行人姓名与登记簿记载的权利人姓名一致，但身份证号码有一位数字不一致。登记机构工作人员应当如何处理（ ）。A. 嘱托文件与登记簿信息不完全一致的，登记机构可以直接退回嘱托文件B. 非实质性差异（如坐落表述方式不同但指向同一不动产）不影响查封登记的办理C. 身份证号码存在差异的，登记机构应当向嘱托机关核实，并要求嘱托机关予以明确或补正D. 登记机构对嘱托文件内容的真实性、合法性负实质审查责任第 16 题
甲与乙订立买卖合同，约定甲将 A 房屋出售给乙。合同签订当日，乙支付了全部房款并搬入居住，但未办理不动产转移登记。两年后，甲又将 A 房屋出售给不知情的丙，并办理了转移登记。现乙与丙均主张对 A 房屋享有权利。关于本案，下列表述正确的有（ ）。A. 乙已付清全款并实际入住，已取得 A 房屋的所有权B. 丙经依法登记取得 A 房屋的所有权，乙只能向甲主张违约赔偿C. 乙可以向登记机构申请更正登记，将 A 房屋更正登记至自己名下D. 若丙在购房时知道乙已入住的事实，乙可以向法院请求确认丙的登记无效第 17 题
甲将名下 A 房屋为乙银行设立最高额抵押权，约定担保的最高债权额为 500 万元，债权确定期间为 2021 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，并办理了最高额抵押权首次登记。2023 年 6 月，甲、乙协商将最高债权额提高至 800 万元，但未办理变更登记。债权确定期间届满后，经核算，乙银行对甲实际享有的债权总额为 650 万元。关于乙银行优先受偿的范围，下列表述正确的有（ ）。A. 乙银行对全部 650 万元债权均享有优先受偿权B. 乙银行仅在登记的 500 万元最高债权额范围内享有优先受偿权，超出部分不享有优先受偿权C. 甲与乙银行的变更协议有效，但因未办理变更登记，不得对抗善意第三人第 18 题
甲与乙签订 A 房屋买卖合同，合同签订当日乙支付全款并入住，但双方未办理不动产转移登记。随后，甲因另案负债，A 房屋被人民法院查封。乙得知后向查封法院提出执行异议，主张 A 房屋归其所有。关于乙的权利，下列表述正确的有（ ）。A. 乙已付清全款并实际入住，且对未办理登记无过错，乙的物权期待权可以排除强制执行B. 乙未经登记，未取得 A 房屋的所有权，不能对抗查封登记D. 乙可以向登记机构申请异议登记，阻止查封登记的执行第 19 题
A 市登记机构在办理一笔不动产查询申请时，遇到以下情况：申请人是某律师事务所律师张某，受当事人委托查询不动产登记资料，授权委托书中仅写明 “查询不动产登记情况”，未明确授权的查询范围。张某要求查询被查询人名下全部不动产的登记结果和原始资料。关于登记机构的处理，下列表述正确的有（ ）。A. 代理人受委托查询不动产登记资料的，其查询范围由授权委托书确定B. 授权委托书未明确范围的，代理人可以查询被查询人名下全部不动产登记资料C. 查询不动产登记资料应当遵循依法、便民、高效的原则D. 登记机构对不符合规定的查询申请，可以不予查询并告知理由第 20 题
A 公司以出让方式取得一宗国有建设用地使用权，并在该土地上建设了一栋办公楼，已办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。现 A 公司拟将该办公楼中的部分楼层（第 3-5 层）单独出售给 B 公司。关于该转让行为涉及的登记，下列表述正确的有（ ）。A. 区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间，可以单独作为不动产单元进行登记B. A 公司可以就第 3-5 层单独办理转移登记，无需对整栋楼进行分割C. 第 3-5 层作为区分所有权的客体，应当先行办理首次登记后，方可办理转移登记D. 以层为单位的分割登记无需对不动产单元进行重新编码第 21 题
某商品房项目已竣工并完成首次登记，购房人赵某办理了预购商品房预告登记。赵某尚未申请办理商品房转移登记（即办理 “小证”）。后开发企业因债务纠纷，其名下的该宗地使用权被人民法院查封。关于赵某的权利和登记申请，下列表述正确的有（ ）。A. 预购商品房预告登记具有权利保全效力，开发企业名下的查封登记不能及于赵某已预告登记的房屋B. 赵某可以凭预告登记证明和相关材料，单方申请商品房转移登记C. 预告登记后，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效D. 若预告登记失效，赵某的权利不受影响，仍可对抗后续查封第 22 题
某不动产登记机构工作人员小张发现，一笔已登簿的抵押权登记中，抵押不动产的坐落地址因录入错误多了一个字符（“中山路 18 号” 录入为 “中山路 188 号”）。小张认为这是明显的登记簿记载错误，应当直接予以更正。关于登记机构的正确处理方式，下列表述正确的有（ ）。A. 登记机构发现登记簿记载确有错误的，可以依职权直接更正，无需通知当事人B. 登记机构发现登记簿记载确有错误的，应当通知当事人在规定期限内办理更正登记手续C. 当事人不配合办理更正登记的，登记机构可以依职权予以更正，但应当书面通知当事人D. 登记机构工作人员可以直接修改登记簿，无需经过任何审批程序第 23 题
李某购买了 A 市某小区的二手房一套，与卖方签订了买卖合同并办理了不动产转移登记。登记完成后，李某发现不动产权属证书上记载的所在楼栋总层数为 19 层，而买卖合同上记载的总层数为 9 层，两者不符。经核实，登记机构的登记信息（19 层）正确，系买卖合同填写错误。关于李某如何维护自身权益，下列表述正确的有（ ）。A. 李某应当申请更正登记，将登记簿记载的总层数更正为 9 层B. 登记机构登记信息与买卖合同不符的，一律以买卖合同为准C. 李某可以依据买卖合同向卖方主张瑕疵担保责任或违约赔偿D. 登记机构登记信息错误的，李某有权申请更正登记，并提供证据证明登记错误第 24 题
某开发企业在 A 市以出让方式取得一宗国有建设用地使用权，土地出让合同约定的动工开发日期为 2020 年 1 月 1 日。但该企业直至 2024 年仍未动工开发。A 市自然资源主管部门认定该宗地为闲置土地，依法作出征缴土地闲置费的决定并书面通知不动产登记机构。关于登记机构的处理方式，下列表述正确的有（ ）。A. 闲置土地认定不影响原土地使用权登记，登记机构无需采取任何措施B. 登记机构在办理该宗地的变更、转移、抵押登记时，应当提示相关当事人闲置土地认定情况及可能产生的法律后果C. 闲置土地在依法处置完毕前，登记机构不得办理该宗地的转移登记和抵押登记D. 闲置土地认定后，登记机构应当依职权办理注销登记第 25 题
某建设项目因历史遗留问题，未能提供完整的地籍调查成果，但申请人提交了专业机构出具的权籍调查成果审核报告，登记机构依据该报告完成了登记。后利害关系人对登记结果提出质疑，主张地籍调查成果不符合要求。关于地籍调查的相关规定，下列表述正确的有（ ）。A. 不动产登记机构可以采用权籍调查成果审核的方式完成地籍调查C. 利害关系人认为地籍调查成果不符合要求的，可依法申请更正登记或提起行政复议
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